부동산 매도 세금 절세 방법, 리모델링 양도소득세, 양도소득세 절세, 자본적 지출

부동산 매도 세금 절세 방법, 리모델링 양도소득세, 양도소득세 절세, 자본적 지출

 

최근 인테리어 견적을 내보려 하면 불과 3,4년전과 비교하더라도 1.5배 정도 비용이 많이 올라갔다는 걸 체감한다. 이전보다 인테리어 비용이 많이 오른 것이다. 인테리어 비용에 대한 부담을 매도시 혹은 종합소득세 신고시 세금으로 부담을 줄일 수 있는 방법이 있다.

 

집을 고치려하다보면 집 주인 입장에서는 비용이 나간다. 집을 고치는 비용을 두 가지로 나눌 수 있는데 자본적 지출과 수익적 지출이다. 이 두 가지 분류 항목을 통해 양도소득세와 종합소득세를 줄일 수 있다. 

양도를 하면서 세금 혜택을 못받았다고 그냥 넘어가는 경우가 많은데, 양도 이후 종합소득세 신고를 활용할 수 있다. 2주택 이상인 사람, 1주택이라도 9억이 넘어가는 주택은 종합소득세를 신고해야 한다. 

인테리어를 하면 지출이 자본적 지출로 지출되면 양도소득세를 절세 하고 자본적 지출에 해당되지 않았다면 끝났다고 생각을 하겠지만 만약 양도소득세에서 세금 감면 혜택을 못 받으면 종합소득세 신고시 비용을 줄일 수 있다. 이 부분이 우리가 많이 놓치고 있는 절세 포인트라 할 수 있다. 

 

 

 

자본적 지출은 양도소득세에서 혜택을 받는다
수선비는 수리비를 말한다. 유리창 파손되어 교체, 새 벽지로 도배 등을 말한다. 수선비는 수익적 지출이라 생각할 수 있지만 상황별로 나눌 수 있다. 양도세 감면은 자본적 지출이어야 한다. 

자본적 지출 정의는 주택의 내용연수를 늘리는 것을 말한다. 즉 고정자산에 관한 지출 중에서 고정 자산의 가치를 증가 시키고 또한 가용연수를 증가시키는 지출을 말한다. 

수선비는 일반적으로 수익적 지출에 포함되는데 가치증가는 조금 애매하지만 정확한 기준으로 말한다면 양도가액을 높일 수 있는 것을 꼽을 수 있다. 하나의 건물을 갖고 있는 경우라면 엘리베이터를 교체하거나 시스템 에어컨을 교체했다면 이에 해당한다. 

필요경비를 인정 받을 수 있는 자본적 지출 항목
각종 확장공사 
샷시교체
보일러교체 

집을 공사하면서 필요경비로 인정받는 자본적 지출은 확장, 샷시, 보일러다. 보일러 교체는 자본적 지출이나 보일러를 수리하는 것은 수익적 지출이라는 사실을 꼭 확인해야 한다. 한가지 알아두면 좋은 점은 건물의 연식이 오래된 경우는 바닥 난방공사는 가치 증가로 판례한 경우가 많다. 난방공사를 고민한다면 나중에 양도세를 절감할 수 있는지도 확인해 둘 필요가 있다. 

욕실공사의 경우 없던 화장실을 만들면 자본적 지출에 해당한다. 그러나 있는 화장실을 고치는 것 자체는 해당하지 않는다. 

인테리어 공사로 양도소득세 감면을 위한 필요 증빙서류 
실제 필요 경비 인정 받기 위한 증빙자료 
적격증빙자료
세금계산서, 현금영수증, 신용카드 매출전표, 계산서

양도세 감면을 위한 필요 증빙서류란 실제로 필요경비라고 인정받기 위해 증빙을 받을 수 있는 자료로 이것을 "적격증빙자료"라고 한다. 총 네가지가 필요하다. 적격증빙을 받는 것은 돈을 내고 세금계산서를 받는 것을 말한다. 집 주인이 부가세를 안주고 싶어하는 경우는 계좌이체로 해야 한다. 

계좌이체를 하고 영수증을 받아야 한다. 계좌 이체 후 영수증으로 증명하는 것이다. 

발코니확장 샷시, 보일러, 욕실신설, 바닥난방에 대한 공사를 따로 구분해야 하는데 견적서를 받고 집주인은 자본적지출, 수익적 지출에대한 공부를 세부적으로 공부를 해야 한다. 

계약금, 중도금, 잔금 지급 시 지출별로 구분 지어서 계산서를 발급 요청하는 것이 방법이다. 부동산 투자를 많이 해봤다면 알지만 공사 이후 양도 할 때 알게 되는 내용이다. 나중에 자본적 지출과 수익적 지출이 섞여 있으면 구분해서 견적서를 다시 받아야 하지만 공사가 끝난 이후이므로 연락을 주고 받기가 어려워 진다. 

그렇기 때문에 계약 전에 세금 공부가 필요하다. 

양도소득세 외 종합소득세 절세 방법
양도소득세 감면 외에 자본적 지출 된다 안된다에서 끝나지 않고 지출을 구분해오라고 요청하면 구분을 해오는데 9억 이상 주택 소유와 다주택자는 다르다. 

재산세 보유세는 분리과세 하지 않고 장부 만들어서 종합소득세 합산신고를 하면 소득세 환급이 나올 수 있다. 수익적 지출에 대한 것은 종합소득세에서 처리가 가능하다. 

양도소득세, 종합소득세 이득
나의 과세표준 구간이 어디냐에 따라 적용되는 세율이 다르다. 

자본적 지출은 집을 팔 때 양도소득세에서 받을 수 있다. 인테리어로 8000을 지출했다면 자본적 지출 5000만원 수익적 지출 3000만원이라면 양도시 혜택은 5000만원, 3000만원은 종합소득세 혜택을 받을 수 있다. 아래는 과세표준과 이에 따른 세율을 나타낸 표다. 

 

과세표준	세율
1200만원	6%
1200만원 초과 4600만원 이하	15%
4600만원 초과 8800만원 이하	24%
8800만원 초과 1.5억 원 이하	35%
1.5억원 초과 3억원 이하	38%
3억원 초과 5억원 이하	40%
5억원 초과 10억원 이하	42%
10억원 초과	45%

 

수익적 지출에 대한 부분은 그 해에 종합소득세에서 반영된다. 만약 자본적 지출 1000만원에 대해 양도세에 얼마가 반영될 수 있는가를 놓고 볼때 현재 35%의 세율 구간에 있는 경우라면 350만원, 지방세 포함 380만원이 차감될 수 있다.