임차권 등기명령, 전세보증금 반환, 대항력 뜻, 지급명령 신청, 전세금반환

임차권 등기명령, 전세보증금 반환, 대항력 뜻, 지급명령 신청, 전세금반환
보증금 반환을 둘러싸고 현실적으로 많은 문제가 발생하고 있다. 임대인 입장에서 확실하게 돌려받는 방법을 정리해 보겠다. 

계약 기간 도중에는 항상 좋던 임대인이 계약 기간이 끝날 쯤에는 이런저런 핑계를 대며, 보증금 지급을 거부하는 일이 발생한다. 

전세의 정확한 정의, 전세는 사실 실제로 임대차인 경우가 대부분이다. 이 부분에 대해 임대인은 정확하게 알고 있어야 한다. 물권법상의 전세가 되기 위해서는 전세권 설정 등기를 해야 되고 전세권 설정 등기를 하지 않은 경우는 채권 계약이 임대차 계약에 불과하다. 
일반적으로 아파트 같은 경우 대부분 전세권 설정 등기를 하게 되는데, 이런 경우가 바로 법적 의무의 진정한 '전세'다. 


우리가 임대차 계약을 할 때는 임대인에게 보증금을 지급하면, 임대인 입장에서는 임차인이 월세를 제때 안 내거나 집을 훼손하거나 하는 경우를 대비한 일종의 담보 역할이 보증금을 통해 주어지는 것이라 볼 수 있다. 

그런 보증금은 임대차 계약 기간이 끝나는 즉시 임차인이 되돌려받는 것이 법적으로 맞지만, 주인이 보증금을 제때 주지 않는 경우가 자주 발생하게 된다. 

 

 

주인이 보증금 지급을 거부하는 사유 중에 제일 흔한 말이 다음 세입자가 오면 돌려주겠다는 말이다. 
새 임차인에게 보증금을 받아서 그것으로 임차인에게 보증금을 돌려주겠다는 말인데, 이런 경우에 법을 잘 모르는 일반인들은 그저 그러겠지 라고 생각하기 쉬운데 임대인의 그런 말은 전혀 법적 근거가 없기 때문에 보내줄 의무가 없다. 

보증금 지급 거부 사유 중에 그다음으로 흔한 것이 바로 당신이 집을 너무 험하게 쓰는 바람에 집이 엉망이 돼서 새로 도배하고 이것저것 새로 수리를 하려면 비용이 많이 드니까 그 비용만큼은 내가 공제하고 보증금을 내주겠다라고 하는 경우다. 
물론 임차인은 임대차가 끝나면 원상 회복 의무가 있다.

그럼 이렇게 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 방법

먼저, 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가도 될까

 

제일 먼저 궁금해하는 내용이다. 내가 지금 집도 새로 다 구해놨는데 보증금도 받지 않은 상태에서 이 집에서 나가도 될까라는 것. 이사를 가면 안 된다.

 

이유는 대항력과 우선변제권, 대항력 뜻, 우선변제권 뜻 
대항력과 우선 변제권을 유지하기 위해서다.  

 

대항력 : 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘

 

우선변제권 : 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리

그런데 이처럼 이사를 무조건 가지 못하게 되면, 임대인에게 무척 불리하고 손해가 클 수 있다. 그래서 필요에 의해 생긴 장치가 바로 임차권 등기명령 제도다.

 

 

임차권 등기명령

법원에 임차권 등기 명령을 신청 후, 임차권 등기 명령을 받아서 등기부에 기재된 이후에는 대항력과 우선변제권이 그대로 유지가 된다. 그래서 임차권 등기명령이 효력이 생겼을 때, 그때는 이사를 가야 한다.

 

임차권 등기 명령 신청 비용은 1만 5천 원 정도이고 처리 기간은 2주 정도다. 혼자서도 충분히 할 수 있는 간단한 절차이기 때문에 굳이 변호사 등의 도움까지는 없어도 가능하다. 

전세보증금 반환을 위한 구체적 방법, 절차 
물론 최종적으로는 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수도 있지만 시간과 비용 측면에서 부담이 클 수 있기 때문에 일단은 그 전 단계에서 취할 수 있는 수단은 다음과 같다. 

 

먼저 내용 증명을 발송한다. 
내용 증명이라는 말 자체에서도 알 수 있듯이 내용 증명은 우체국에서 내가 보낸 우편물의 내용을 보관해 주는 것을 말한다. 

내용 증명을 보내실 때 그 내용으로는 임대인이 보증금 반환을 거부하는 사유가 법적 근거가 없다는 점을 논리적으로 지적하면서 일정 시기까지 보증금을 반환해 주지 않으면 법적 절차를 밟을 수밖에 없음을 양지하기 바란다라는 식으로 기재할 수 있다. 내용 증명 발송 자체로는 따로 특별한 법적 효과가 있는 것은 아니지만 임대인에게 심리적 압박을 주는 효과는 있을 수 있고 시효 중단 사유로서도 효과가 있다. 

본인 작성하는 것보다 변호사를 통해 작성하는 것도 방법인데, 이유는 변호사가 발신인으로 되어 있으면 아무래도 더 큰 심리적 압박이 있어서다. 

 

지급 명령 신청

지급 명령 절차는 법원이 당사자를 심문하지 않고 서류 심리만으로 지급 명령을 발령하는 제도다. 
일반 민사소송에서 법원 판결은 최소 6개월 이상 걸리는 데 반해서 지급 명령을 신청하면 변론이나 심문을 거치지 않기 때문에 한두 달 만에 법원 결정을 얻을 수도 있고 비용도 일반 민사 소송의 10분의 1 수준으로 아주 저렴하다. 

그렇지만 상대방이 지급 명령을 받은 때로부터 2주 이내에 이의 신청을 하면 어차피 일반 소송 절차로 진행되기 때문에 이런 경우는 대략 시간만 낭비한 셈이 될 수 있습니다. 따라서 지급 명령 제도는 채무가 비교적 다툼 없이 명확한 경우에 가능한 제도다. 

마지막으로 전세금 반환 청구 소송을 제기하는 것

앞서 말씀드렸다시피 내용증명은 단순히 임대인에게 심리적 압박을 주는 수단 정도이며, 지급명령신청도 상대방의 거절로 일반 소송 절차로 진행될 가능성이 있으므로 처음부터 전세금 반환 청구 소송을 제기하시는 것 또한 방법이다.

 

전세금 반환 청구 소송에서 승소 판결을 받은 후에 그것을 기초로 경매를 신청해서 매각 대금에서 보증금을 배당받게 되는 수순으로 진행된다. 

그러나 민사소송의 경우 여러 절차상 최소 6개월 정도는 걸린다고 생각하고 진행해야 한다. 보증금을 지키기 위해서 제일 먼저 꼭 하셔야 될 것,  전입 신고, 임대차 계약서에 확정일자 받는 것 꼭 기억해야 한다.