농가주택 주택수, 세컨하우스, 미등기 주택, 건축물대장, 농촌주택 매매

농가주택 주택수, 세컨하우스, 미등기 주택, 건축물대장, 농촌주택 매매
농가주택 구입을 고민한다면 농가주택 구입시 주의 사항등을 정리한 포스팅이다.

 

일단 2022년 7월, 기획재정부에서  농어촌농택 기준 공시지가 2억원 이하에서 3억원 이하로 상향 조종한다는 발표를 했다. 2023년 현재는 공시지가 3억원 이하 농가주택의 경우 양도소득세를 계산할 때 1가구 2주택에서 주택 개수의 포함 시키지 않는다. 

 

서울에 살면서 농가 주택을 구입하게 되었을 때, 공시가 기준으로 3억원이기 때문에 시가 기준으로는 더 높은 주택을 매매할 수 있다. 비조정지역 농가 주택은 실제로 1가구 2주택에 해당하지 않기 때문에 기존주택을 매매할 때도 양도소득세 혜택을 계속 유지할 수 있다. 

 

세컨 하우스로 농가 주택을 매수 하려는 경우 주의 사항이다. 

 

용도 및 목적을 확실하게 해야한다.

농가주택을 구입하는 용도와 목적을 확실하게 해야한다. 시골에 있는 집을 그냥 하나 사야지라는 막연한 생각은 나중에 후회하게 된다.  

 

싼게 비지떡 일 수 있다.

특히 주의할 점은 경매 매물로 싸게 나온 것을 보는 경우는 싸게 나온 이유가 있을 것이기 때문이다. 무조건 싼 물건만 찾다가 엉뚱한 물건을 사게되어 팔지 못해 곤란한 처지에 처할 수 있다. 

 

토지 경계를 확인해야 한다. 

실제로 시골의 경우에는 지적도와 경계상 일치되는 경우가 거의 없고, 만약에 불일치 된다면 주변 분들을 만나서 분쟁이 있는지 아닌지를 정확하게 알아봐야 한다.  만약에 경계가 불명확한 이유로 토지 경계가 서로 침범하고 있고, 마을 주민들 사이에 분쟁이 있는 경우라면 구입을 중단해야 한다. 

 

진입로를 확인한다.

진입로는 매우 중요한데, 토지나 농가를 후, 건축행위, 개축, 증축, 신축을 하려면 지적도상 도로와 정확하게 접하고 있어야지만 건축허가가 나온다. 지적도상 도로는 아니지만 현황 도로와 접하고 있는 경우에는 그 토지 소유자의 동의가 있어야 건축이 가능하므로  만약에 지적도상 도로와 접하지 않는 토지를 구입하려고 한다면 토지 소유자와 만나보아야 하고, 주민들을 통해서 진입로로 인한 분쟁이 있는지 확실하게 확인해야 한다. 

 

 

미등기 주택은 주의해야 한다.

미등기 주택도 대단히 많다. 경우를 나눠보면, 첫째로 미등기 주택이지만 건축물대장 있는 경우가 있겠다. 이런 경우에는 반드시 보존 등기한 후 건물 까지 이전 등기를 받아야 한다. 만약에 건축물대장이 있는 경우에도 불구하고, 토지만 이전 등기를 받게 되면 그 건물의 소유자에게 법정지상권이 인정이 되기 때문에 그 건물을 당장은 사용할 수 있지만 나중에 철거 하거나 신축허거나 또는 매도할 때 토지가격을 제대로 받지 못할 가능성이 있다. 미등기 주택은 건축물대장이 있다면 반드시 건물에 대한 이전 등기까지 함께 받아야 한다. 

 

둘째로 미등기이면서 건축물대장이 없는 경우는 조금 수월하다. 매매계약서 안에 미등기 건물까지 함께 매매한다는 점을 명백히 표기하여 거래 해야 한다. 

 

셋째는 등기되어 있으나 건축물 대장이 없는 경우 

재산권 행사에 특별한 지장은 없다. 이런 경우는 이전 등기를 받게 되면 소유권이 모두 이전되므로 특별히 신경 쓸 필요는 없다. 

 

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