무주택 실거주 매수, 1주택, 무주택, 다주택, 로또청약, 집 값은 하방경직성

 

무주택 실거주 매수, 1주택, 무주택, 다주택, 로또청약, 집 값은 하방경직성

 

지난 해 상승장이 오면서 가장 큰 피해자는 무주택자라는 말이 있었다. 그 다음 피해는 1가구 1주택. 가장 득을 취한 무리가 다주택자란다.

부동산 관련 유튜버들은 저마다 하락이다 상승이다, 어디를 사야한다 이야기를 한다. 집 값에 대한 의견은 개인마다 다를 수 있겠다. 여러가지 누더기 규제로 아수라장이 되는 가운데 그래도 결론은 실거주 한 채는 있어야지로 정리된다.

 

 

무주택자는 왜 집을 사지 않았을까

과거 부모님 세대는 예적금에 대한 이율이 상당했다. 그래서 전세로 살다가 차곡차곡 돈을 모아서 내 집 장만을 하는 것이 가능했다. 우리나라 전세 제도는 세계 어디에서도 찾을 수 없는 신기한 제도다. 전세는 집을 빌려 쓰고 그 집에서 나갈 때 돈을 다시 돌려 받을 수 있는 시스템이다. 물론 갭투자가 너무 타오르다 못해 투기로 변질 되어 이를 잡고자 내놓게 된 엉망징창 규제와 대책으로 이제 서민들의 주거 안정에 일조하던 전세 제도는 사라질 예정이지만 전세제도와 높은 은행 예금 금리를 활용하면 돈을 꾸준히 모아서 실거주 집 한 채를 마련하는 것이 30년 전에는 가능했다는 말이다.

그래서 이와 같은 방식으로 접근하면 빚 내는 것을 극도로 꺼리는 불편해하는 사람들은 위와 같은 루트로 모아서 집을 사야겠다는 생각을 하게 된다. 그러나 유동성이 넘쳐나고 대출에 대한 이자가 너무도 저렴한 나머지 이제는 돈을 빌려서 집을 사야하는 시대가 되어버렸다. 정도와 원칙에 대해 생각한다면 모아서 집을 사는 것이 원칙에 부합한다. 그러나 시대가 그렇게 변했다. 그러다보니 돈을 모아서 집을 사야지 하던 무주택자들은 상승장에 마음졸이며 본의 아니게 피해자가 되어버린다.

무주택자는 돈이 없어서 무주택인 것도 사실은 맞다. 돈이 없음과 더불어 대출을 끌어오지 못하는 경우가 이에 해당한다. 대출도 충분히 끌어 올 수 있고 마땅한 자본도 갖춘 고소득 전문직 종사자의 경우에도 10억 이상의 전월세를 사는 사람들도 있다. 그들은 단지 전세를 살고 싶을 뿐이다. 이유야 어떻든 그들은 언제든 원한다면 집을 살 수 있는 사람들이다.

여기서 말하는 돈이 없어 집을 사지 않은 무주택자는 이와 같은 고가의 전월세를 사는 이들과는 관련 없음을 말한다. 그러나 충분히 대출을 끌어 올 수 있고, 영혼까지 끌어오지 않더라도 하나 살 수 있었던 그들은 두 가지다. 청약을 기다리거나, 집 값이 언젠가는 떨어질 것이라 믿고 있거나.

최근 대부분의 분야가 편가르기로 여론이 조성되는 가운데 다주택과 1주택 무주택은 서로 무엇이 옳다며 뉴스마다 댓글창이 정신 없기도 하더라. 다주택자는 집 값이 오른다에 배팅을 한 것, 무주택자는 집 값은 떨어진다에 배팅을 한 것이다. 그 뿐이다. 각자 본인 돈을 어떻게 보유하느냐를 선택한 것의 차이다. 주택이 있다고 주택이 없는 사람을 무시하지 말아야 하고, 주택을 여러채 소유한다 해서 무주택자가 다주택자를 죄인 취급할 이유가 없다.

 

청약은 로또, 2030세대 영끌말고 분양받아라

청약은 로또인데 2030 젊은 세대들에게 영끌하지말고 분양받으라는 말은 비현실적이다. 20대가 일찍부터 결혼을 해서 40대까지 집을 단 한 번도 사본 적 없이 자녀를 2명은 낳아야 겨우 60점대 진입 가능하다. 현실적으로 서울은 60점대로는 점수가 부족한데다 집은 필수재이므로 결혼해서 자녀 양육, 직장과의 거리 등을 생각했을 때 집을 매수 하지 않고 2년마다 전세를 올려주거나 이사를 다니는 일이 결코 쉬운 일은 아니다.

 

결국 매수하기로 결정했다면, 집 값은 하방경직성이 꽤 견고하다는 사실에 기대를 두자

고민 끝에 하나 사야겠다 결정을 했는데 집 값이 떨어질까봐 걱정한다면 집 값은 값이 떨어지는 것을 막으려는 하방경직성이 있다는 사실에 기대를 걸어 보자. 하락론과 상승론의 저울질에서 하방경직성도 추가 옵션으로 끌어들여 놓고 이성적으로 무게를 달아보는 게 좋겠다. 하방경직성에 대해서는 나와 비슷한 가격으로 매수한 다른 사람들이 존재할 것이라는 위로와 생각으로 접근해본다면 이해가 될 것이다. (꼭지매수 하신 분들 정신승리 타임)

예를 들어 3억에 집을 산 사람은 3억 아래로 팔고 싶지 않을 것이다. 어쩔 수 없이 손해를 봐야만 하는 경우가 아니라면, 여력이 된다면 3억에 집을 산 사람은 최소 3억에 집을 팔고 싶을테다. 나와 비슷한 시기에 3억에 집을 매수한 사람들이 굳건히 버티며 팔지 않고 기다린다고 가정해보자. 이런식으로 형성된 하방경직성은 집 값이 떨어지는 것을 막고 호재가 있거나 부동산 상승기가 오면 매수 했던 가격에 팔거나, 조금 더 기다려서 오른 가격에 팔게 될 것이다. 이런 상황이 반복되면서 거래가 쌓이고 부동산 가격은 꾸준히 우상향을 하게 된다.

청약은 로또라서 그 로또에 당첨되기 위한 점수가 모자란 사람은 다방면으로 생각해보면 좋겠다. 물론 하락장이 오면 떨어질 수 있다. 그러나 하락장에 입지로 방어하고, 상승장이 오면 빨리 회복할 수 있는 아파트를 공부해 보는 것도 좋다.

집 값이 오를 수도 내릴 수도 있겠지만, 나라가 망하지 않는다면 영원한 하락은 없다. 입지는 좋은데 지금 보기에 오래되어 보이는 것이 문제라 여겨진다면 오직 입지만 보고 선택하는 것도 차선책이라 할 수 있다. 입지가 좋은곳은 재개발되고, 다시 정비되고 구획하려는 마스터플랜을 늘 염두해 두고 있기 때문이다.

 

요약: 무주택자이고 가점이 높은 경우 50점대 이상은 청약 (점수가 아까워서), 무주택자이고 가점이 낮은 경우는 실거주 매수