경매초보 경매하는 법, 권리분석, 부동산 경매 공부, 이선미

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누구든 초보일 때가 있기 마련이다. 경매도 마찬가지다. 경매의 끝은 입찰가를 쓰는 것이라 할 수 있다. 경매를 할 때 참고가 될만한 지표 전세를 끼고 샀으니까 2년 뒤에는 최소한 얼마는 오를 것이라는 확신이 있을 때 갭투자를 해야한다. 호재, 산업단지, 지하철 등의 호재. 부동산의 기본은 호재에 대해 조사하고 관심을 갖는 것인데, 경매도 부동산을 알아야 할 수 있는 것이므로 이와 마찬가지다.

 

경매도 부동산의 하나다. 부동산을 볼 때 반드시 봐야 할 조건은 대부분이 알고 있는 다음의 것들이다.
입지가 좋다는 것은 우리 집 주변에 학교가 있는가, 역세권인가, 서울로 가는 버스의 진입이 수월한가 정도를 꼽아볼 수 있겠다. 요즘은 건강에 대한 관심이 증가하면서 그 외에 조망권이 훌륭한가, 숲이나 공원이 주변에 있는가도 새로운 요소로 작용한다. 중요한 것 다른 한 가지는 수도권은 강남에 대한 접근성을 우선순위로 볼 필요가 있다.

 

경매 초보라면 어떤 곳을 눈 여겨봐야 할까

 

 

 

부동산 경매 초보자들은 너무 먼 곳은 하지 말 것

경매를 처음 한다면 먼저 자신이 사는 곳과 가까운 곳을 우선으로 봐야 한다. 초보자는 자기 집 주변을 찾아 하는 것이 제일 좋다. 잘 모르는 지역을 다니는 것 보다 가까운 곳, 동네를 찾는 것이 좋다. 아니면 지인이 사는 곳을 조사해 보는 것도 좋다. 역세권, 학교, 상권 등을 지인을 통해 물어가며 고민 해 보는 것이다. 초보자들의 착각은 지방은 쌀 것이다라는 데 있다. 그러나 모르는 지역에 시간을 투자하지 않고 자신이 아는 곳에 먼저 접근을 하는 것이 좋다.

 

경매 초보라면 쉬운 물건으로 시작해야 한다, 매각명세서를 잘 보자
가장 경매의 기본분석은 권리분석이다. 법원에서 낙찰을 받으면 소멸주의라는 것이 있다. 예를 들어 은행 근저당, 가압류 등 부동산에 붙어 있는 권리들이 낙찰과 함께 잔금을 치르면 모든 권리들이 소멸된다. 부채가 붙어 있는 것들을 해결하려면 법원에서 해결해야 하므로 경매에 나온 것이다. 경매를 낙찰 받아 잔금을 납부하면 법원 직권으로 깨끗한 등기부등본으로 시작할 수 있게 해준다. 이와 같은 것들을 소멸주의라 한다.

기본적 소멸주의가 원칙이나 5% 내외로 없어져야 하는 권리 중 위로 올라오는 권리가 생긴다. 이와 같은 경우 주의사항으로 명시가 되어 있다. 매각명세서에 주의할 것이 명시되어 있다. 이와 같은 경우는 선순위 임차인이 있다거나 하는 경우가 대표적인 예다.

 

무작정 낙찰을 받으면 안되고 임차인의 5천만원을 같이 인수해야 한다면, 낙찰가가 더 떨어진 상태에서 낙찰을 받도록 기다려야 할 것이다. 떨어진 낙찰가로 여유가 생기면 5천만원을 선순위 임차인에게 주더라도 이익이다. 이와 같은 경우 공부가 많이 되지 않았다면 하지 않는 것이 맞다. 그래서 쉬운 물건, 매각명세서에 아무 말 없는 물건을 하는 것이 맞다.

권리분석은 경매의 가장 기초로 이 물건에 하자가 있는지 여부를 서류상으로 파악할 수 있도록 하는 것이 권리분석이다.