상가경매, 상가 수익률 계산, 경매 초보, 상가 분석 하는 방법, 시세차익

상가경매, 상가 수익률 계산, 경매 초보

 

상가는 '되는 것'만 사야 한다. 거주가 가능한 곳, 사람이 사는 곳이라면 임차인, 매수인을 찾을 수 있는 것이 주택이다. 그러나 상가는 다르다. 상가는 물건을 파는 곳이다. 사람이 다니지 않고, 홍보가 되지 않는 곳에 있는 상가는 물건을 팔 수 없다. 그래서 경매가 되었다, 매수를 했다 해도 임대가 되지 않을 위험이 있는 물건이 상가다.

 

그렇기 때문에 상가는 경매를 들어가기 전 기본적으로 장사가 되는 곳을 우선으로 생각해야 한다. 주거의 경우 경매가 여러 번 유찰되어 가격이 매우 싸다면 한 번 도전을 해볼 수도 있겠다. 그러나 상가는 아무리 싸도 장사, 임대가 되지 않을 곳은 고려해 볼 가치가 없다.

 

 

상가는 먼저 장사가 되는 곳을 찾아야 한다. 배후 수요가 있는 곳이 바로 이와 같은 곳이다. 자연스럽게 흘러 들어오는 유입 인구가 있는 상가가 좋은 곳이다. 더욱이 경매 초보라면 누가 봐도 되는 동네를 해야 할 것이다. 누가 봐도 된다는 곳은 예를 들자면 대단지 아파트, 학교가 있는 곳이라 할 수 있다.

 

일반적으로 사람들이 월급을 받으면, 제일 먼저 의식주에 해당하는 돈을 확보한다. 주택 월세의 경우 세가 밀리는 경우가 거의 없는 이유도 여기에 있다. 그러나 상가의 경우 월세는 순위가 뒤에 있다. 상가 임차인에게 우선순위는 인건비, 원재료비, 공과금이다. 그 다음이 월세인 경우가 많기 때문에 장사가 잘 되지 않을 경우 월세가 밀린다.

 

종종 보증금에서 월세만큼 빼라고 하는데 보증금은 월세 내지 않았을 때를 대비해 받아 둔 돈이 아니다. 명도소송 등의 상황이 발생했을 때를 대비한 돈이다.

 

상가 수익률 계산하는 방법

수익률 계산을 눈 감고도 해야 한다. 인근 유사 상가들의 매매 수익률. 상가는 시세 상승을 기대하기 어렵다. 수익률은 1년에 벌어들인 돈을 내가 투자한 돈으로 나눈 것이다. 예를 들어 연간 500만원을 벌었다면, 벌어들인 돈 나누기 투자한 돈에 100을 곱하면, 수익률을 계산할 수 있다.

 

500만원/5000만원*100=10%

수익률 10%의 상가다.

 

만약 경매로 4000만원에 낙찰을 받아서 수익률 10%인 5000만원에 매각을 한다면 1000만원의 시세차익도 생각해 볼 수 있을 것이다. 월세로 임대했을 때와 매매했을 때의 경우로 같은 수익률을 거둘 수 있다.

경매나 신축에서 이 수익률의 차이를 나의 수익으로 가져와야 한다.

 

상가 분석 하는 방법, 상가를 볼 때 기초적으로 분석해 봐야 할 것

상가경매는 정확한 임대시세 확인이 필요하다. 시세 확인이 되어야 얼마에 팔지, 얼마에 임대를 놓을지를 결정할 수 있다. 상가를 매수하게 될 때 외부적으로는 도로쪽인가 아닌가, 내부적으로는 엘리베이터, 에스컬레이터 주변인가를 봐야한다. 또한 해당 건물, 층에 안마시술소, 주점과 같은 혐오시설이 있는가도 살펴봐야 한다. 외부적으로 횡단보도 주변인지, 배후지역의 접근은 용이한지를 포함해 인근 유사 상가의 시세도 확인해야 한다.