집값 하락, 실수요자 시세 오르지 않는 아파트 피하는 방법, 아파트 시세 하락 주의

집값 하락, 실수요자 시세 오르지 않는 아파트 피하는 방법, 아파트 시세 하락 주의

 

 

조정지역, 투기과열지구 지정, 임대차 3법을 비롯한 각종 규제로 가을 이후 실수요자 진입이 주를 이루는 가운데 실수요장이 이어지고 있다. 유튜브 채널 시청을 하는데 부동산 전문가 빠숑은 신사임당 채널에서 오르지 않는 아파트가 있을 것이라 설명했다.

 

부동산을 보유하면서 시세 상승이 일어나지 않으면 다른 부동산이 오를 때 내가 가진 것만 오르지 않을 때 떨어지는 것과 다름 없는 타격을 입게 된다. 이렇게 되면 집값 하락한 것이나 다름 없는 상황이다.

 

 

 

 

 

집값 하락이 일어난다, 오르지 않는 곳이 앞으로 늘어난다

오르지 않는 곳은 늘어날 것이다. 결국 사람들이 몰리는 입지가 오르게 된다. 좋아하는 입지만 올라간다. 그러다보면 오르지 못하는 곳이 많아질 것이다. 차별화 장세다. 부동산 양극화가 일어나는 것이다.

 

 

오르지 않는 곳의 특징은 아파트 시세하락을 피하려면
일자리가 적거나 줄고 있거나 빠지는 곳은 오르지 않을 것이다.
교통망이 소외되는 지역은 오르지 않을 것이다.
구축들만 있거나 아파트가 없는 곳은 오르지 않을 것이다.

 

아파트 시세하락을 피하고 내가 가진 자산을 방어하려면, 최소 세가지를 챙겨야 할 것이다. 일자리, 교통망, 구축만 있는 곳.

 

재개발, 재건축이 진행되지 않는 곳은 도태 될 것이다. 산업군별로 일자리가 줄어드는데 2차 산업 인구는 계속해서 줄고 있다. 3차 산업이나 4차 산업은 일자리가 증가하고 있다. 서울은 하루에도 몇 백 몇 천개의 법인이 증가하고 있다. 금융은 여의도, 강남권이다.

 

분양권 프리미엄은 계속될 것인가
최소 인구 30만, 40만이 넘어가면 중심지가 반드시 존재한다. 중심지 아파트는 P가 붙는다. 예를 들어 금천구다. 롯데캐슬이 입주했을 때 금천구 통들어 유일한 새 아파트다. 신규 아파트 수요다. 해소할 공급이 딱 하나인 것이다. 일자리, 광역교통, 새아파트 프리미엄은 계속 될 것이다. 한시적으로라도 올라갈 것이다.

 

규제지역으로 묶은 곳은 실수요만 가능하게 한 이유다. 삼성동은 일자리가 많다. 그런데 앞으로도 더 많아 질 것이다. 규제가 하나도 없는 지역은 규제 할 필요가 없어서다. 일자리가 줄고 교통망도 없고 새 아파트도 없고.

아파트 수요는 두가지다. 실수요와 투자수요다.

 

무주택 실수요자는 언제든 괜찮다

실수요는 그 지역에 꼭 살아야 하는 사람들이다. 토지거래 허가지역의 매물들은 거래 될 때마다 신고가를 갱신한다. 규제를 하면 매물이 더 줄기 때문에 계속해서 신고가로 거래된다. 이것은 투기, 투자수요가 아닌 들어가 거주하고자 하는 수요다.

 

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광역교통망은 수도권에 계획되어 있다. 이 교통망도 일자리와 연관이 있다. 결국 광역교통망 역세권 부지는 앞으로도 계속 오를 것이다. GTX는 삼성까지 더 빠르게 도착한다. 파주에서 삼성까지 20분대다. 저렴하지만 나중에는 오를 것이다. 규제가 되어 있다. 무주택은 얼마든지 괜찮다. (교통망도 결국 일자리와 연관이 있다는 분석)

 

다주택자는 할 수 있는 방법이 없다. 팔든지 보유하든지 둘 중 하나인데, 지금은 취득, 보유, 양도세를 내면서 버티는 것이다. 법인 매물이 쌓이는 곳은 이제 조정이 시작되었다.

 

구축에서 새아파트가 되는 경우
지방은 택지개발 사업을 하지 않는다. 새아파트가 되면 수요가 몰린다. 서울경기 인천은 택지개발 사업이 가능하다. 광역시 내 재건축 재개발 수요를 생각해 볼 수 있다. 광역 시도의 재건축 입지. 지방에 있을 때 시세차익을 보고 싶다면, 초기 재건축을 보는 것도 좋다.