임의경매절차, 부동산 경매절차, 경매순서, 경매일정 확인하기

 

임의경매절차, 부동산 경매절차, 경매순서, 경매일정 확인하기

 

임의 경매절차
은행을 통해 담보 대출을 받게 되면 근저당이 설정된다. 대출거래 약정서에 싸인을 하게 될 것이다. 정해진 금리에 따른 월이자를 지급해야 한다. 대출거래 약정서 조항에는 2회 가량 연체가 되면 기한의 이익을 상실하게 된다는 내용이 있다.

이자만 납부하고 만기때 전액을 갚는 것이 '기한의 이익'이다. 이자 납부가 지연되면 원금 전액을 청구한다. 원칙적 메뉴얼로 이후에는 독촉장이 오게 된다. 그럼에도 계속 납부를 못하면 소유한 부동산에 대한 경매를 신청하게 되는데 이는 '임의 경매절차'가 시작된다.

 

한달 전후 경매 통보를 위한 '법원 안내문'

한달 전후 법원 안내문이 온다. 해당 부동산은 임의 경매가 진행됩니다라는 안내가 오고, 집행관이 현장을 방문해 점유자를 만나서 찾아온다.

 

현황조사서
현황조사서는 권리분석시 참고해야 하는 서류이며 법원경매정보 사이트에서 볼 수 있다. 부동산을 방문한 집행관이 조사한 내용을 기록해둔 문서다.

 

전입세대열람
전입세대열람은 권리분석 시 대항력 유무를 판단한다. 전입세대주, 전입신고날짜를 확인할 수 있는 서류다. 누가 거주하는지 가족구성원은 누구인지 확인해야 한다.
감정평가사가 해당 부동산에 대한 감정을 한다. 거래사례비교법에 의해 부동산 감정을 하는데 경매가 이뤄지는 시점은 그 후 6개월 뒤이므로 부동산 가격이 상승하는 시기에는 감정평가 가격에 시세가 미반영되어 있는 경우가 많다.

 

배당요구종기일
3개월 이내에 배당요구종기일 절차가 된다. 돈을 배당해달라 요구하는 채권자들이 있다. 임차인, 채권자(돈 받아갈 사람) 법원에 배당요구신청을 해야한다. 대항력있는 임차인의 요구는 배당요구를 했는지 안했는지 확인해야 한다.

 

매각기일 공고

배당요구종기일 이후 4,5개월 후 1차 매각기일이 공고된다. 감정가부터 경매가 시작된다. 일간지, 법원경매정보사이트에 공고되며 매각기일로부터 2주 전에 공고된다.

 

 

유찰

유찰 아무도 참여하지 않으면 금액이 차감된다. 약 한달 후 2차 매각이 진행된다. 서울은 20%, 경기도와 지방은 30%씩 차감된다.

 

입찰보증금 준비, 매각허가결정 기간
입찰보증금은 최저가의 10%로 납부해야 한다. 입찰을 못할 경우 보증금 전액은 당일 돌려받으며, 낙찰을 받게되면 입찰보증금은 계약금 형식으로 입금이 되고 보증금 영수증을 발부받게 된다. 낙찰을 받게 되면 매각허가결정 기간이 있다. 2주 이후, 매각결정에 대한 이상이 있는지 확인하는 단계로 매각불허가 사유가 있으면 이의 신청을 받는다.

 

항고기간
이후 1주일 정도 항고기간이 있다. 항고는 매각대금 10%의 항고 보증금이 필요하다. 항고가 받아들여지면 수개월 잔금이 지연된다.

 

매각허가확정
항고가 없으면 바로 매각허가확정이 된다. 낙찰 받은 날 이후 14일 이후 확정된다. 대금납부통지서를 받게 된다. 매가허가확정일로 부터 30일, 낙찰 이후 45일 이내 잔금납부를 할 수 있다.

 

대금납부 및 등기부등본 소유권이전, 부동산인도명령절차

대금납부를 하면 등기부등본에 소유권이전을 할 수 있고 명도를 할 수 있게 된다. 대금을 납부한 이후여야 명도가 가능하다. 소유권이 낙찰한 사람에게 넘어오기 때문이다. 명도 시에는 부동산인도명령절차도 필요할 수 있다. 보통 이사협의를 하게 되는데 간혹 강제집행을 하게 된다. 강제집행 비용이 400만원 정도인데, 강제비용을 생각하면 점유자와 원만한 해결을 해서 그 금액 안에서 이사비용을 주는 방식으로 주로 해결을 한다. 관리비도 지불을 해야 하는 경우도 있다.

 

부동산 한 개 물건을 낙찰 받고, 소유권 이전까지 실무상에서 기간은 2개월에서 3개월 정도 소요가 된다.