가등기와 권리분석, 소유권이전청구권가등기

가등기와 권리분석, 소유권이전청구권가등기

가등기는 권리 분석에서 중요하다. 가등기의 종류는 소유 이전 청구권가등기, 담보가등기가 있다. 담보가등기를 포함한 후순위는 소멸이 되나 순위에 따라 낙찰자 부담이 있을 수 있다.    

 

 

가등기
본등기를 할 수 있는 법적 요건이 준비되어 있지 않지만, 장래 그 요건이 충족되면 본등기를 할 예정인데 그 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기를 가등기라고 한다. 가등기는 순위보전의 효력만 있지 물권변동의 효력이 있는 것은 아니며 나중에 본등기를 해야만 물권변동의 효력이 발생한다. 

 

소유권이전청구권가등기
본등기를 하게 되면 본등기의 순위가 가등기 한 때로 소급하여 가등기 이후 본등기 사이 이루어진 중간등기는 직권으로 말소가 가능하다. 그래서 가등기를 하는 것이다. 가등기의 한 종류인 소유권이전청구권 가등기는 부동산의 물권 또는 임차권의 설정, 변경, 이전, 소멸의 청구권을 보전하려 할때 또는 그 청구권이 시기부조건부이거나 장래에 확정될 때 본등기의 순위보전을 위해 미리해두는 예비 등기를 말한다. 

 

말소기준권리 임의 경매는 근저당 담보가등기가 있고, 강제경매는 가압류 압류 경매개시결정 등이 있다. 누가 경매를 요청했는가, 왜 경매로 넘어가게 되었는가와 관계 없이 경매가 시작되면 가장빠른 날짜의 권리가 말소 기준이 된다. 그래서 무엇이 말소기준권리인지 파악하는 것이 중요하다. 말소기준권리는 제일 빠른 권리를 기준으로 그 뒤 권리들을 전부 말소시킨다는 의미다.