1세대 1주택 비과세, 임대사업자 거주주택 비과세 양도세, 양도세 비과세

1세대 1주택 비과세, 거주주택 양도세 비과세, 양도세 비과세

 

비과세 판단 여부는 '양도 당시'로 한다. 양도 당시라 함은 매도하려는 주택을 양도하는 당시라 보면 된다. 3주택 이상일 때 비과세를 받으려면 내가 가지고 있는 주택 중 양도 차익이 작은 것을 먼저 팔고, 차익이 큰 것을 나중에 파는 방식으로 접근하면 된다. 절세의 기본이다. 주택을 여러개 보유한다면 차익이 작은 것을 먼저 판 다음 최종 2주택이 남아 있을 때 일시적 2주택 비과세가 될 수 있는지 보면 된다.

 

양도세 비과세 요건은 거주가 어떤 요건이냐에 따라서 달라지는데 이 부분은 하나씩 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 헷갈려 하는 부분 중하나로 1세대 1주택 비과세와 거주주택 양도세 비과세 두가지에 대한 차이점을 잘 몰라 어려워 할 때가 있다. 

1세대 1주택 비과세는 실거주 주택을 기준으로 보면 된다. 
1세대가 1주택을 보유하는 경우로 2년 이상 보유 또는 거주 후 매도해야 하는 것이다. 단, 조정대상지역 지정 이후 취득시는 2년 거주를 반드시 해야 한다. 

거주주택 양도세 비과세는 다주택자 기준으로 생각하면 된다. 
전체 세대원이 2년이상 거주한 주택을 양도시에 해당한다. 세법상 '장기임대주택'은 거주주택 양도시 일시적으로 제외해 줌으로 비과세 해주는 제도다. 장기임대주택으로 해당 주택을 등록한 다주택자가 고려해 볼 수 있는 비과세 방안으로 거주주택 양도세 비과세는 평생 1회에 한한다.

1세대 1주택 비과세는 1세대가 1주택을 2년 보유 또는 거주하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이때 언제 보유인가 언제 거주인가를 따져야 한다. 1세대가 주택을 취득할 때 취득 당시 기준을 조정대상 지역 지정 전과 조정대상 지역 지정 후 언제 취득했는가를 확인해야 한다. 취득일 기준으로 조정지역 지정 전이냐 후냐에 따라 보유 또는 거주로 나눠 지는 것으로 횟수에 제한이 없다. 요건만 맞다면 몇 회를 받더라도 관계 없이 비과세다. 

그러나 거주주택 양도세 비과세는 등록한 '임대사업자'가 비과세를 받을 수 있는 방법으로 평생 1회다. 거주주택 양도세 비과세는 조정과 비조정 상관 없이 2년 거주를 해야 한다. 

고가주택 비과세의 경우 보유만 하더라도 비과세가 가능했다. 다만 2020년 부터 9억 초과분 장기보유특별공제는 반드시 2년 거주를 해야한다.