부동산 버블, 홍춘욱, 월급쟁이 부자들, 일본 부동산 버블, 집값 상승 이유

부동산 버블, 홍춘욱, 월급쟁이 부자들, 일본 부동산 버블 

홍춘욱 박사님이 월급쟁이 부자들 유튜브 채널에서 버블에 대한 인터뷰를 했다. 인터뷰 내용의 일부를 정리해 둔 포스팅이다. 매수가 가능하다면 하고, 전세로 살면서 청약을 하는 게 낫다면 그렇게 하되 부동산 버블에 대해서도 알고 가는 것이 좋아 기록해 둔다. 단순 방송내용 정리이므로 자세히 알고 싶다면 직접 영상을 참고하는 게 좋겠다.

(https://www.youtube.com/watch?v=hGs9EEfxiY4)

 

일부 지역을 제외하고 매달 15% 이상 오른 지역이 세 군데 정도 된다. 우리나라는 절대적 인구가 준 것도 사실, 한국인의 주민등록 인구가 줄어든 것은 사실, 그러나 경기 인천 서울 인구 2500만이 거주하고 있다. 

지방으로 인구 분산 노력에도 불구하고 인구 50%가 살고 있다. 세계적 클러스터가 몇개 존재한다. 일자리 중심지로 인구가 몰리고 있는 현실이다. 

스타트업은 많이 배우고 열정적인 분위기가 있다. 우리나라의 미래는 스타트업에 있다고 생각한다. 사무실을 열기 위해 지역을 돌다 보면 어느 곳 아래로 가면 좋은 사람을 뽑기 어렵다고 한다. 

수도권에 집중되고 있는 인구의 클러스터를 해체하기 힘들 것이다. 일시적으로는 성공으로 보일 수 있으나 장기적으로는 어려울 것이다. 서울 집 값의 급등, 경기도권의 상승도 같은 이유다. 

우리나라 일자리 클러스터 인근으로 사람들이 모여들고 있다는 사실은 부인 할 수 없을 것이다. 인구가 감소하므로 부동산 시장도 앞으로 침체될 것이라고 자꾸 반복하는 것은 논리가 맞지 않는 것이다. 

지금 서울 부동산 시장은 버블의 초입이다. 
현실적으로 불가능한 가격이 된 상황이다. 15억 이상 아파트는 담보대출이 불가능하고 20억, 30억 이상 아파트가 많다. 강남과 용산에 있는데, 돈 많은 사람이 많은데 그런 사람들이 여러 채 갖는 것은 정부가 받아들여 주지 않는다. 

우리나라는 2000년 이후 이미 거래세 보유세가 세계 상위권이었다. 그런데 이제 취득세까지 모두 올렸다. 제도를 만드는 것은 국회이므로 제도는 바뀌지 않는다. 서울 주택가격 부담이 점점 커져서 진입이 어려워진 상황이다. 교통망이 좋아지는 지역 위주로 매수를 권할 수 밖에 없어졌다. 

5억에서 10억 100만명 수요가 있다. 20억이 되었다면, 40억이 되었다면 수요가 계속 달라질 것이다. 미국 상위 1%가 4만불을 번다. 우리나라 연소득 2억이면 1%다. 주택가격의 절대 레벨이 생기면서 브레이크가 걸릴 수 밖에 없다. 

역사상 가장 비싸기 때문에 현재도 도넛형으로 서울은 진정세, 경기도는 아직 활발하게 거래가 이뤄지는 것이다. 

주택시장에서 수급 밸런스를 봐야 한다. 지방은 공급도 적지만 수요도 적다. 세종, 대덕, 창원 등은 오를 수 있다. 서울과의 근접성, 공단이 없다, 지방소멸 리스크에도 오르는 것에 대해 지속성을 고민하게 되는 것이다. 일자리가 늘어나는 지역들은 지속성이 있다 볼 수 있다. 

80년대 통계에 86,87,88년에 90%가 올랐다. 이 시기에는 모든 아파트, 단독주택 관계없이 모두 올랐다. 2006년 부터 3년 동안 아파트인가 아닌가로 나뉜다. 2015년 이후는 일자리가 어디서 늘어났는가, 어디가 공급이 부족한가를 다투는 장이었다. 이번 부동산 시장은 지난 해 까지는 수도권 집중 21년 들어 전국에서도 지역별로 차이가 큰 상황이다. 

부동산 버블을 알려주는 신호 
금리가 오른다 
물가를 제일 걱정하게 된다. 경기가 좋아 금리가 오르는 것은 아무 상관이 없다. 경기는 나쁜데 물가가 급등해서 중앙은행이 금리 인상했다면 버블이 터지는 것이다. 역전세도 있었다. 인플레가 부각되고 경기가 나쁜데 금리가 인상되면 조심해야 한다. 

절대가격
주택구입 부담지수, 2009년 이후 최고치인 상태다. 10억이 20억 갈 때, 상위 소득 1%가 2억인데 대중적 시장이 있느냐의문제다. 

미분양
2023년 서울지역 입주물량이 늘어나기 시작한다. 미분양을 잘 보고 버블에 대해 감지를 해야한다.