증여세 절세, 증여세, 저가양도, 부당행위계산 부인, 부담부 증여, 다주택자 증여세

증여세 절세, 증여세, 저가양도, 부당행위계산 부인, 부담부 증여, 다주택자 증여세

 

다주택자들의 경우 세율이 완화가 되면 증여에 대해 제일 많이 물어본다.한 명한테 증여할 때 증여세가 어떻게 되는지, 종부세는 얼마나 줄어드는지 이런 상담이 좀 많다.

 

 

증여세 줄이는 법, 다주택자 증여세

증여세를 줄이려면 여러명한테 나눠서 증여를 하면 된다. 그래서 다자녀 증여라든가 아니면 배우자를 같이 고려한 증여를 하면 증여세와 종부세가 줄어드는 효과가 있다. 그리고 거기서 조금 더 나아가서 부담부 증여 고려를 많이 한다. 일부를 채무를 껴서 주게되면 양도세 부분이 비과세가 되어 유리한 부분이 있다. 그래서 부담부 증여를 통한 증여를 고민한다. 그리고나서 증여가 아니라 일부 양도가 꼈으니까 저가 양도를 하면 어떤지도 고민한다. 

 

저가양도 장점, 저가양도 단점  
저가양도의 장단점을 알아보자. 저가양도는 가능하다. 부동산은 급매같은 것으로 어쩔수 없이 사정에 의해서 빨리 팔아야 하는데 일시적 2주택인데 시점이 얼마 안남아서 급하게 팔아야 한다면 자녀가 아니라도 남한테도 싸게 팔 입장인데 우리 특수관계자들한테 싸게 팔수 있지만 범위가 있다. 

 

저가양도를 하는 이유는 일시적 이주택인 분들은 빨리 팔아야 되고 증여를 해야지만 양도세가 완화된다고 하니 세금을 줄이기 위한 목적으로 저가양도를 고민하게 된다. 

 

자녀입장에서는 싸게 사면 어쨋든 좋다. 부모님에게 일부를 증여를 받는 것이기 때문이다. 그런 이유로 증여세 문제가 나타난다.

 

저가양도 증여세 문제, 부당행위계산 부인
부모님의 입장에서는 특수 관계자간의 약간 부당하게 싸게 판것은 세금을 줄이기 위한 것이니 부당한 걸로 된다. 그래서 세금을 줄이기 위해서 싸게 팔았다 라고 하면 소득세법으로 부당행위계산 부인 이라는 규정이 있다. 특수 관계자와 부당하게 조세를 감소시킨게 결합이 되어 양도세를 적절하게 신고를 했는지를 보는 양도세 적절성 문제가 생긴다. 두 가지 증여세의 적절성과 양도세의 적절성 문제는 금액 기준이 다르다. 그래서 그 부분을 조금 더 구체적으로 살펴보겠다.

 

 

 

자녀입장 증여의 적절성
먼저 자녀 입장에서 증여의 적정성 문제는 자녀 입장에서는 시가 10억짜리를 7억에 팔았다 하면 세법에 의해서 적정한지를 본다. 세법에서는 상증세 35조 시행령 26조를 보면 시가보다 30% 또는 3억 둘 중에 적은 금액 이내라면 괜찮다고 본다.

그럼 10억짜리를 7억에 팔았으면 30%, 3억 이내니까 증여세 문제가 발생하지 않는다. 그럼 여기서 욕심을 내는 분들이 있다. 조금 더 싸게 팔면 안 됩니까? 10억짜리를 5억에 판다면 30% 범위를 넘어서 7억까지는 인정을 해주지만 그것보다 2억을 더 싸게 팔게되면 2억에 대해서는 증여세를 과세하겠다 라고 판단을 한다.

 

그러니까 2억에 대해서 증여세를 내는 경우도 있다. 여기에 의한 세금이 적은 범위를 낼 수가 있는데 증여가액 차이가 많이나는 이런 리스크를 안고 있는 방법은 추천하지 않는다.

 

적정하게 3억까지는 30%까지는 인정을 해준다. 고가주택들은 대부분 3억에 걸린다. 20억짜리가 30%면 2x3=6 6억이라 3억 범위에 걸린다. 그래서 강남권에 있는 대부분 아파트 최근에 거래된 내역들을 보면 갑자기 3억씩 떨어져서 거래가 되는 실거래가를 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 나도 몇몇건들을 그렇게 말씀을 드려서 진행을 했었다. 그것은 자녀들에게 저가양도를 했구나 이렇게 생각을 해도 무방하다. 실질적으로 이렇게 집값이 3억씩 떨어지기가 쉽지는 않다. 아마 일시적 2주택 이런 것들에 걸렸거나 급하게 팔아야 했던 이유가 있었을 것이다. 

 

부모 입장, 양도세 신고, 저가양도 양도세
부모님의 입장에서 양도세 신고가 적절했는지를 보는 문제다. 소득세법에는 부당행위계산 부인이 있는데 부당행위계산은 두 가지 요건을 필요로 한다. 하나는 특수관계자간의 거래, 부모 자식간 거래가 맞으니까 특수관계자 거래가 맞다. 

또 하나는 조세감소 부당행위로 부당하게 세금을 감소 시키려고 했는가? 싸게 팔면 양도가액 낮아지니까 양도차익도 줄고, 양도소득세도 적다. 그래서 소득세법상에서는 부당행위계산 부인을 상속세법과 다르게 3억원 이상 차이 또는 상속세는 30%였던것이 5%로 줄어든다. 그래서 5이상 차이가 나면 인정을 안 해준다. 시가로 간다. 

 

 

예를 들어 10억짜리를 7억에 팔면 30%가 넘어간다. 3억원 이내지만 30%가 되었고 5%가 넘었기 때문에 이것은 시가를 10억으로 본다. 10억으로 신고한걸로 보는데 신고를 7억으로 했으면 나중에 10억으로 계산을 해서 양도소득세가 나온다. 그런데 7억에 돈은 받았지만 신고를 10억으로 하면 양도소득세에 추가과세는 없다. 그래서 10억으로 신고를 하시는 게 유리하다. 

 

저가양도시 일시적 2주택 비과세인 경우

그런데 만약에 주택이 부모님 입장에서 일시적 2주택 이어서 어차피 비과세면 7억이든 10억이든 상관이 없다. 비과세 되시는 분들은 이렇게 굉장히 유리하다. 저가 양도가 유리한 부분은 양도소득세 신고만 10억으로 하면 신고 문제가 없기 때문에 자녀한테 받는 금액은 7억만 받아도 된다. 자녀의 자금 흐름이 10억을 준비하지않고 7억만 준비해도 되니 굉장히 유리하다. 그리고 부모의 집이 비과세 대상이라고 하면 7억이나 10억이나 양도세가 없으니까 부모 입장에서도 유리하다. 

 

다주택 자들이 증여를 할 때 세율을 부모의 주택수로 판단을 하기 때문에 증여는 취득세가 12%인데 이건 저렴하게 매매하는 거니까 매매에 대한 취득세가 3% 정도로 굉장히 낮아질 수 있다. 그리고 증여를 하게 되면 부모님은 이제 돈을 못받고, 자녀들이 세금을 내는 걸로 부모돈이 많으면 유리 하겠지만 어떤 부모님은 실제로 돈이 없어서 저가양도를 통해서 자녀들한테 돈을 일부 받으면 노후자금이 유리해 지는 경우도 있다. 이런 경우에는 저가양도가 좀 더 유리하다. 

 

그런데 이제 다른 재산이 조금 많으신 분들이 이 저가양도를 하게 되면 향후 상속세 부담이 많아지기 때문에 증여를 한번 고려를 하는 경우들이 있어 현금으로 증여를 하는 경우도 있다.

 

저가양도 단점, 저가양도 위험한 경우
첫번째, 시가가 흔들리거나 변할 수가 있다.

여기가 이제 처음에 가져온 시가를 10억으로 했는데 시가판단을 증여에서 할 때는 우리가 증여는 증여 등기 접수일로 본다. 증여전 6개월 그리고 그 증여 등기 접수일 이후의 3개월 여기에서 나오는 매매 사례가로 아파트 같은 경우에 매매 사례가 빈번하게 나온다.

 

즉, 매매사례가액을 시가로 보게 된다. 근데 우리가 증여를 해놓고 10억으로 신고를 하려고 했는데 12억의 매매 사례가가 나오면 힘들어진다. 모든 세금이 다 틀어진다. 그래서 시가를 확정을 시키는게 중요한데 시가를 확정시킬 수 있는 방법이 감정평가를 받는 것이다.

 

감정 평가를 받으면 해당 물건에 대한 감정 평가는 다른 물건의 유사 매매사례가에 보다 앞선다. 왜? 우리거니까! 여기에 대해서받은 거니까 다른 것들이 조금 더 높게 낮게 나오더라도 그게 우리것이 아니기 때문이다. 그래서 감정 평가가 매매사례가보다 앞선다. 우선순위로 해서 시가 확정이 되기 때문에 여러분들이 증여를 하는데 있어서 안정적으로 할 수 있다.

 

두번째는 자녀의 자금출처 문제이다.

그런데 자녀 가운데 소득이 없으면 안된다. 나중에 준다는 것도 안된다.

저가 양도에 대한 사례는 소득이 많고 적음이 중요하지 않다. 자녀의 소득이 많아도 생활비로 다쓰는 자녀들도 있다. 소득이 많아도 자녀의 통장에 얼마가 있는지, 그 통장에서 돈이 갔는지를 조사를 한다.

 

소득이 많은 것은 둘째 문제다. 그러면 소득이 없어서 통장에 돈이 없어서 대여를 하는것도 가능한데 대여는 갚는 것을 보여줘야한다. 그래서 갚는게 보여지는지를 매년 국세청에서 소명 요청이 온다. 매년 약식세무조사를 받은 다고 보면 된다. 그래서 자녀가 소득이 없는 경우에는 증여가 더 유리할 수 있다. 자금이 이동되는 상황을 확실하게 준비를 해야된다는게 자녀들의 리스크이다.

 

토지거래 허가구역 
세번째는 양도이기 때문에 증여보다 취득세 중과세를 피할 수 있는 장점이 있긴 하지만 서울 시내에 있는 아파트들은 토지거래 허가구역이 굉장히 늘었다.

 

 청담동, 삼성동, 대치동, 잠실동 이렇게 지정되었던 토지거래허가구역이 추가적으로 압구정동 재건축재개발 아파트 지구라든가 여의도아파트 지구, 인근 단지들이 토지거래허가구역으로 설정이 다시 됐고, 목동택지개발 지구 또 성수동의 전략정비구역 이런 곳들이 추가적으로 토지거래허가구역이 되었다. 여기는 매매를 못하지만 저가양도로 매매를 할 수 있는 조건이 있다. 세입자도 없고 우리 자녀가 사서 바로 들어갈 수 있으면 그 매매가 허가가 떨어지겠지만 세입자가 있는 상황에서는 지금 실거주를 할게 아니기 때문에 할 수가 없다. 그래서 저가 양도 허가가 안난다. 이런 경우에 증여로 하는 경우에는 증여는 허가 대상이 아니기 때문에 증여로는 줄 수가 있다. 이런 경우에는 증여로 한다. 

위와 같은 이유로 저가 양도에 대해서 여러가지 문제가 있다. 자녀는 자녀대로 증여세 문제가 있고 부모는 부모대로 양도소득세를 적절하게 부당행위계산부인 문제가 있었고, 금액범위에 대한 판단이 다르다.

 

이것을 해결하더라도 작은 출처도 완벽해야 되고 시가가 흔들리지 않도록 관리도 잘 해야 된다. 마지막으로 토지거래허가구역인 경우에는 모든 고민이 해결이 안된다. 그런 경우를 모두를 해결을 해야지만 알맞은 저가양도를 할 수 있다. 이것은 세법에 정해진 것으로 탈세도 아니고 정해진대로 하는 절세 기법 중에 하나이다.

 

잘 준비해서 이게 유리한 경우가 있고 그렇지 않은 경우가 있으니 부지런히 공부해서 절세 목적을 달성하기를 바란다. 

 

 

 

 

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증여세 면제와 관련된 글입니다. 증여세에 공부 미리미리 하셔서 절세 전략 잘 세우세요. 

 

 

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비과세, 양도세 혜택에 대해 궁금한 분이라면 상생임대인제도에 대해서 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 상생임대인 제도에 대해 정리해 둔 포스팅입니다.