분당 재건축, 목동 재건축, 판교 부동산, 학군지, 1기 신도시 재건축, 아파트 갭투자

분당 재건축, 목동 재건축, 판교 부동산, 학군지, 1기 신도시 재건축, 아파트 갭투자

 

서울의 교육 3대 특구는 1위 강남의 대치동, 2인자라고 볼 수 있는 양천구의 목동학군, 세 번째는 노원구의 중계학군이다.  사실 목동에서 아이를 키우는 분들이나 중계학군에 계신 분들은 분당을 경기도권이라고 제외시키는 경우가 많다. 

 

하지만 현실은 다르다. 강남을 제외하고 학업 성취도는 이미 큰 차이가 없다. 목동이 우위에 있으나, 서초, 강남쪽은 레벨이 다르다고 보면 된다.

 

예전에는 서울 3대 학군지가 전국 3대 학군지와 동일한 시절이 있었다. 서울 3대 학군이 곧 전국 3대 학군이었다. 그러나 현재 2022년 서울 3대 학군이 전국 3대 학군은 아니다. 현재 전국 3대 학군은 강남 대치, 양천구 목동, 분당구의 수내동 내지 정자동 정도다.

 

그리고 특이한 점은 분당구가 양천구를 거의 잡았다. 2021학년도 서울대 신입생 일반고 순위에서 경기 성남 낙생고가 서초구의 서울고, 상문고와 함께 나란이 18명으로 전국1위를 기록을 했다. 어떤 데이터를 보느냐에 따라서 이제는 분당 학군이 목동 학군을 일부 넘어서는 부분들이 슬슬 보이고 있는게 사실이다. 이제는 확실히 라이벌 같은 관계로 정립이 된다. 대치동을 뛰어넘을 가능성은 당분간은 없고 목동과 분당은 강남을 따라가는 학군으로서 계속 경쟁하게 될 가능성이 높다. 

 

 

 

우리가 투자를 한다는 것은 미래를 보는 것이다. 투자라는 단어 자체가 미래라는 단어와 거의 동일한 단어이기 때문에 미래를 보려면 제일 중요한 것은 일자리를 봐야 한다. 일자리 하면 분당이 어깨가 딱 펴진다. 판교가 경기도 성남시 분당구 안에 있다. 앞으로 판교를 능가하는 일자리 구역은 없을 것으로 보인다.

 

분당은 사실 이런 일자리 구역을 품고 있다는 건데, 대한민국에서 강남을 제외한 그 어떤 도시도 불가능한 특징이다.

 

목동은 따지고보면 여의도와 마곡의 배후지로 볼 수 있다. 

여의도는 국회의사당이 있는곳이다. 우리 어렸을 때 한강 놀러 가서 맨날 63빌딩보고, 그 다음에 LG 트윈타워 쌍둥이 빌딩이 있다. 한때 대한민국에서 두 번째로 높은 건물 지금은 아니지만 전반적으로 여의도는 금융의 중심지이다. 대한민국의 월스트리트.

 

물론 한국이 금융이 워낙 약한 나라여서 여의도에 이런 금융회사들이 쭉 있긴 해도 금융의 중심지긴 해도 장래성에서 판교에 안된다. 여의도에 일자리 힘이 판교만큼 나올 수가 없다. 솔직히 이미 안되고 앞으로 점점 더 그 격차는 벌어질 것이다. 여의도의 한계가 보이는 것.

 

목동 왼쪽에 보니까 마곡이라는 곳이 있다. 마곡은 제2의 판교로 소개 되기도 하는 곳이다. 마곡이 목동 오른쪽으로는 여의도를 끼고 왼쪽으로는 마곡지구를 끼고잇다. 마곡은 LG 사이언스파크가 이곳에 있다. 오스템 임플란트, 넥센 건물도 멋있다. 이랜드 사업, 대방건설, 기타 등등 너무나 많은 기업들이 입주를 해있고 앞으로도 계속이 대기업들이 입주할 것이기 때문에 판교 수준까지는 좀 무리가 있겠지만 제2의 판교, 판교보다는 조금 못해도 판교 느낌이 나는 그런 일자리 구역으로는 확실히 자리를 잡아가고 있는 중이다. 마곡의 일자리 증가는 보이는 현상 그대로 앞으로도 증가할 것으로 보인다. 

 

목동이 마곡 배후지로서 가지는 장점도 목동에는 여러 가지 장점이 있지만 은근히 크다고 본다. 왜냐면 주변에 보면 살기 좋은 곳이 그렇게 많지 않다. 물론이 마곡지구 내에서 살수도 있다. 아니면 강서구청 쪽이나 발산동이나 이런 곳에 거주할 수도 있지만 뭔가 조금 우리 아이를 좀 좋은 학군에서 키우고 싶다면, 동네 수준을 고려하고 싶다면 딱히 목동 외에는 대안이 없는 것도 현실이다. 

 

조금 잘 산다 생각이 들면 어쩔 수 없이 목동 밖에 사실 안보인다. 내려가면 김포공항이고 올라가면 김포다. 아예 강북으로 고양시 쪽으로 가든지 상암 아니면 목동정도이다. 사실 어느 정도 중산층보다 조금 더 그 이상을 생각한다면 상암, 목동정도 밖에 없다고 보기 때문에 목동이 학군지이면서도 앞으로는 여의도와 마곡지구의 배후지로서의 역할과 차지하는 비중은 계속 유지될 것이다. 

 

 

신기한게 학군에서는목동이 훨씬 좋은 줄 알았는데 생각보다 큰 차이가 안 나고 일자리면에서는 또 분당이 훨씬 좋은 줄알았는데 어떻게 보면 큰 차이가 안난다. 밸런스를 정말 잘 맞추고 있다.

 

목동, 분당 생활환경 비교

분당은 공원이 정말 잘되어 있는 도시이다. 정말 이거 중요하다. 이게 1기 신도시임에도 불구하고 굉장히 계획을 잘했다. 분당 중앙공원은 제가 여기 거주하지 않는데도 가끔 가서 산책하는 곳이다. 워낙 좋아서 율동공원도 마찬가지이다. 이런 큰 공원들이 아니어도 모든 아파트가 사실상 탄천을 끼고 있기 때문에 녹지 확보가 정말 잘 되어 있는 도시가 분당이다. 분당을 소개할 때 학군을 소개하고 일자리를 소개하는 분들도 있지만 녹지가 많고 아름다운 도시라고 생각하는 사람이 많고 실제로 필자도 그렇게 생각한다.

 

 목동은 양천 근린공원이라고 있다. 파리공원 이런 것도 있다. 분당에 탄천이 있으면 목동에는 남향천이 있다. 혹시 이런 천같은 것들이 있는 곳들이 살기가 좋다. 한강이 없다면 뭐라도 탄천이나 안양천이나 중랑천이라도 있는곳들이 확실히 발전이 되는 것이 현실이다.

 

사실 목동과 분당을 논하면서 투자가치를 논할 때는 여태까지 나온것들은 다 살기 좋냐 이런 것들이었고 투자 가치를 논할 때는 재건축 때문에 투자한다.

 

재건축 용적률과 목동 재건축의 장점에 대해서는 다음 포스팅에 이어서 하도록 하겠다. 

 

 

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